Новости

Выставки, интересные события, публикации, партнеры

Что выгоднее для инвестиций — недвижимость или ценные бумаги?

Автор: Юлия Кожевникова

 

Специалисты фондового рынка нередко высказывают такие мысли: «Инвестировать в недвижимость невыгодно, так как ее доходность ниже доходности бумаг». Однако это не совсем так: в долгосрочной перспективе недвижимость — столь же прибыльный инструмент, но при этом еще и менее рискованный. С другой стороны, недвижимость менее ликвидна и не позволяет получить мгновенный доход.

 

Недвижимость менее ликвидна

Один из важных недостатков недвижимости — низкая ликвидность. Процесс покупки-продажи объектов real estate занимает месяцы, а ценные бумаги могут быть реализованы практически мгновенно.

«Допустим, вам по каким-то причинам нужно срочно продать актив и уйти в наличные. Для людей, столкнувшихся с такой ситуацией, не секрет, что продажа объекта недвижимости — процесс достаточно долгий и трудоемкий. Иногда приходится ждать по несколько месяцев или даже лет до появления реально заинтересованного покупателя»,— говорит Александр Просвиряков, эксперт по инвестициям.

Однако для инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость, ликвидность не играет такой важной роли, как на фондовом рынке, поскольку объекты находятся в собственности не один год, соответственно, несколько месяцев для совершения сделки не являются проблемой.

 

Расходы на сделки с недвижимостью выше

Сделки с недвижимостью требуют бóльших расходов, чем сделки с ценными бумагами.

«В среднем на оформление покупки объекта недвижимости придется отдать 5–15 % от его стоимости на различного рода расходы (юристы, посредники, нотариусы, государственные органы и т.д.). При покупке ценной бумаги максимальные расходы на совершение операции не превысят 0,20 % (при большом объеме комиссии значительно ниже). Расходы, связанные с владением актива, также отличаются в десятки, а то и в сотни раз, не в пользу недвижимости»,— говорит Александр Просвиряков.

Если цель — купить недвижимость и быстро ее продать, комиссия имеет значение, если же цель — владеть активом много лет, то единоразовые выплаты не играют большой роли.

 

На коротких отрезках времени цены на недвижимость растут медленнее

И сторонники недвижимости, и специалисты фондового рынка в качестве основного аргумента в пользу первого или второго инструмента инвестирования приводят рост стоимости: одни говорят, что быстрее дорожают акции, другие — что недвижимость. Однако однозначно разрешить этот спор нельзя, потому что на длительном отрезке времени и в разных регионах показатели роста и бумаг, и объектов недвижимости сильно различаются.

На графике ниже показан среднегодовой рост цен на недвижимость и главных индексов национальных бирж (наиболее ликвидных акций) за последние 20 лет для разных стран.

 

Среднегодовой рост национальных фондовых индексов и цен на недвижимость с 1995 года
По данным Yahoo Finance, OECD

 

Примечание: для анализа использованы индексы FTSE 100, OMX, ISEQ, AEX, CAC 40, IBEX 35, SMI, DAX, US 30.

 

Как можно заметить, оба инструмента могут давать различный уровень доходности. При этом в одних странах недвижимость растет быстрее, чем «голубые фишки», в других — медленнее. Например, в США после краха на рынке недвижимости в 2007–2008 годах цены на жилье до сих пор не вернулись к докризисному уровню и, соответственно, по динамике роста они уступили стоимости акций. В то же время, недвижимость в Великобритании дорожала быстрее акций британских компаний.

Конечно, индексы отражают лишь среднее значение по целой группе акций, и отдельные виды бумаг могут расти быстрее. Однако то же самое можно сказать и о недвижимости: отдельные, более востребованные локации показывают существенно более высокий рост, чем в среднем по стране. Например, за последние 20 лет недвижимость в Лондоне дорожала в среднем на 9 % в год, тогда как по стране в целом — только на 6 %. При этом, в отличие от ценных бумаг, на рынке недвижимости легче определить, какие локации будут быстрее повышаться в стоимости.

Тем не менее, на коротком промежутке времени бумаги могут быть более выгодными и существенно превосходить недвижимость по росту стоимости. Некоторые акции могут подорожать в несколько раз за считанные дни (разумеется, никакой рынок недвижимости на это не способен). Даже надежные акции, например, те, что входят в индекс DJIA (Dow Jones Industrial Average), могут расти быстрыми темпами. Например, акции половины компаний DJIA в 2014 году повысились в стоимости более чем на 10 %, а некоторые — даже на 40 %. В то же время, цены на недвижимость редко показывают двузначный рост. Даже в середине 2000-х на перегретом рынке Испании, перед тем как лопнул пузырь, цены росли на 10–20 % в год (по данным OECD), но не 40 %.

 

Недвижимость менее рискованна

Цены на недвижимость подвержены меньшим колебаниям: периоды роста и спада более продолжительны, и циклы длиннее, чем на фондовом рынке. Акции более волатильны и чувствительны к изменениям на рынках, они падают чаще и сильнее, а потому являются более рискованным инструментом.

В отличие от ценных бумаг, недвижимость существенно не теряет в стоимости в периоды кризисов и потрясений. Так, в 2009 году цены на недвижимость в Европе в среднем упали всего на 4 %, и в большинстве стран региона снижение также находилось в пределах 10 % (по данным ОЭСР). В то же время, все ключевые индексы акций обрушились на 40–60 % по сравнению с докризисным уровнем.

Сторонники инвестирования в ценные бумаги часто говорят, что рисков отдельных компаний и отраслей можно избежать путем диверсификации портфеля, а недвижимость представляет собой один рынок и, значит, более рискованна. Тем не менее, даже диверсификация не помогает в периоды спадов на бирже.

 

Индексы фондовой биржи и цен на недвижимость в Великобритании (1995 = 100)
По данным Yahoo Finance, OECD

 

Как видно из графика, индекс, представляющий 100 различных компаний разных индустрий, временами имел ярко выраженную тенденцию к понижению, при том, что недвижимость оставалась более стабильной.

Недвижимость — хороший инструмент для сбережения средств, поскольку растет быстрее инфляции и тем самым спасает деньги от обесценивания. Например, в течение последних 25 лет недвижимость обгоняла инфляцию в среднем на 1 % в год.

 

Инфляция, недвижимость и индекс акций в Европе(1990 = 100)
По данным World Bank, OECD, Yahoo Finance

 

Ценные бумаги волатильны и иногда могут дорожать медленнее инфляции или и вовсе быстро дешеветь. Однако в долгосрочной перспективе они тоже растут быстрее инфляции. Например, акции ведущих европейских компаний повышались в стоимости в среднем на 2 % быстрее роста инфляции.

 

Доходность недвижимости выше

Помимо роста цен дополнительным плюсом недвижимости является рентный доход. Ценные бумаги также предполагают регулярные выплаты — дивиденды по акциям или купоны по облигациям. Однако доход по бумагам с низкими рисками, сопоставимыми с недвижимостью, например, по государственным облигациям, очень низок. А что касается акций, то компании не всегда выплачивают дивиденды: они часто реинвестируют их в развитие бизнеса. При этом по надежным высоколиквидным бумагам дивиденды также невысоки.

Диапазоны годовой доходности различных активов, %
По данным Top Yields, Financial Times Markets, Global Property Guide

4

 

Примечание: анализ проведен только по странам Европы, входящим в ОЭСР, при этом в диапазон процентов по государственным облигациям не включена информация о Греции, так как эта страна находится в состоянии, близком к дефолтному, поэтому предлагает завышенный процент 11 %, что не является репрезентативным.

 

Что касается корпоративных облигаций, то там купонные выплаты также невелики. Так, по данным Business Insider, более 90 % европейских компаний предлагают выплаты по корпоративным облигациям в размере не более 2,5 % годовых. Для сравнения, доходность от аренды недвижимости составляет в среднем 4–5 % годовых и иногда достигает 6–7 %.

 

И недвижимость, и ценные бумаги имеют свои плюсы и минусы. Можно диверсифицировать инвестиции и вложить средства в оба вида активов, однако стоит помнить, что у них разные цели. Акции подходят тем, кто не боится рискнуть и хочет быстро увеличить капитал; недвижимость — тем, кто не желает потерять накопленные средства в периоды потрясений, хочет иметь регулярный доход на долгий срок и обладать реальными активами.

 

 

Статья предоставлена нашими партнерами  «Транио.com»

Транио.com — международный брокер недвижимости

 

Перепечатка и перевод опубликованных на сайте материалов допускается только с письменного разрешения редакции.

 

 

 

 

Яндекс.Метрика
дешевые авиабилеты из Екатеринбурга